Le développement du parc immobilier de loisir en montagne, évidemment dans les Alpes, a été largement dopé par des incitations fiscales.
Le parc a été essentiellement construit à partir des années soixante et soixante dix. « En Tarentaise, il a été dopé avant les Jeux Olympiques d’Hiver d’Albertville, dès que la candidature a été acceptée, jusqu’en 1992 » rappelle JEAN JACQUES BOTTA, agent immobilier, délégué pour la Montagne de la FNAIM des SAVOIE. Les constructions des années soixante dix et quatre vingts constituent la majorité du parc qui se renouvelle depuis quelques années par l’offre des résidences de loisir.
Aujourd’hui, le parc immobilier en montagne est constitué d’appartements anciens, en partie obsolètes, au niveau des prestations comme au niveau énergétique.
Des propriétaires peu concernés
Pour une partie des propriétaires l’ancienneté du parc n’est pas un problème. Aidés par l’Etat, des investisseurs possédant des moyens, ont arrondi leur patrimoine et disposent grâce à des aides publiques, de logements pour lesquels ils ne recherchent pas toujours de rentabilité économique. L’appartement à la montagne a une dimension affective. Il permet de venir séjourner de temps à autre, de prêter à la famille, de se retrouver avec des amis.
« Les propriétaires cherchent à couvrir les charges et pour certains, les loyers permettent de couvrir les frais d’un séjour en montagne. Cela paie les forfaits de ski et le restaurant » estime Jean JEAN-JACQUES BOTTA.
Les piètres performances énergétiques des appartements gênent peu les propriétaires, voire les locataires. Dans des appartements utilisés par chaque occupant une ou deux semaines, la facture de chauffage pèse peu . Elle est marginale dans un budget où le transport et les prestations liées à la pratique du ski constituent l’essentiel. Pas de précarité énergétique à la montagne! « La mauvaise qualité énergétique fait l’affaire des vendeurs d’énergie et d’eau » n’estime pas à avancer André Brevet, professionnel de l’immobilier à FLAINE.
Difficiles rénovations
Les améliorations ne sont ne sont pas perçues comme une priorité, « Les opérations ORIL lancées depuis le début des années n’ont pas eu beaucoup de succès, de même que des initiatives prises ici et là des opérations par la FNAIM et EDF ont eu de mal à fonctionner » explique Jean Jacques Botta.
Les tentatives de réhabilitation des copropriétés se heurtent comme, en ville, aux règles de la copropriété, qui rendent difficile la prise de décisions. L’âge des copropriétaires, plus de 50 ans pour beaucoup, empêche aussi d’avoir une vision de moyen ou de long terme.
Les surfaces de studettes de 15 mètres carrés proposées jadis pour quatre skieurs ne répondent plus à la demande. Propriétaires et locataires demandent des surfaces plus grandes. Comme ils demandent des prestations nouvelles, un autre confort.
Baisse des prix
Les prix d’une partie du parc ont donc chuté. C’est le cas des studettes dont le prix a parfois glissé dans certaines stations aux environs de 2000 à 2500 euros le mètre carré, moitié du prix du neuf. Certains petits logements sont simplement achetés par des commerçants, des restaurateurs ou des investisseurs locaux, pour être loués à des saisonniers.
Relancer la demande
Pour redonner un coup de fouet au marché, nombre de communes ont donné le feu vert pour de nouvelles opérations. Les nouveaux immeubles sont parfois sortis de terre pour débloquer des problèmes financiers de certaines communes. L’immobilier, est une poire pour la soif, c’est ne manière de relancer une station. A FLAINE, la commune a ainsi financé une station d’épuration devenue hors norme.
Dans un contexte financier contraint pour l’Etat, il est nécessaire de changer de stratégie. En 2011, les incitations fiscales ont coûté 90 millions à l’Etat pour l’immobilier de loisirs, alors que les besoins en logements sont importants dans les villes.
Les incitations futures devraient être orientées vers la réhabilitation de l’ancien. Le foncier doit être économisé. Les stations doivent être aménagées de manière durable, enfin.
