Quelle est la place de l’énergie dans la difficile situation, du logement aujourd’hui ?
Ce qui est le plus important, c’est que les gens ne sont plus en mesure d’assurer le paiement de leur quittance, c’est-à-dire le loyer plus les charges. Il est donc important d’avoir un point de vue général sur la question du logement et de la société. Il est capital de proposer des logements, en location ou en accession à des prix que les personnes et les familles peuvent supporter. Nous devons donc tout mettre en œuvre, depuis la conception de l’opération à sa livraison, pour que nous puissions produire des logements que les gens peuvent payer. 23% des jeunes sont pauvres en France, sans parler des salariés qui sont, pour certains, de plus en plus pauvres.
Dans les années 80, nous avions du mal à trouver des personnes qui respectaient les plafonds de ressources. Aujourd’hui, 75% des candidats à un logement social et ont moins de 60% des plafonds de ressources. Trente pour cent, voire 40% dans certains secteurs ont moins de 20% des plafonds de ressources. La question de l’énergie est dans ce cadre, très importante, au même titre que le type de logements produits. On ne produit plus par exemple, assez de studios.
Il faut, dans un deuxième temps, insister sur un point : il y a des effets pervers au fait de construire des bâtiments de plus en plus sophistiqués technologiquement. On baisse, certes, le prix des charges, mais pas sur tous les postes : l’eau, mais aussi l’entretien courant, continuent d’augmenter. Car le fait de construire des bâtiments énergétiquement coute cher non seulement à la construction, mais nécessite une grande maintenance. De ce fait, il ne faut pas qu’avec les meilleures intentions, nous arrivions à un résultat qui soit l’exact opposé des objectifs initiaux, en faisant augmenter les charges. Il y a là un vrai sujet. Nous sommes dans une phase de transition. Après avoir vu les avantages, on voit aujourd’hui les inconvénients des mutations technologiques. Tout ceci va se réguler, et se mettre en œuvre dans le futur.
Comment proposer une offre adaptée financièrement aux locataires ?
Le groupe, 3F a élaboré une charte qui interdit de refuser une attribution de logements, au motif qu’une personne a des revenus insuffisants. Aujourd’hui, la société ne comprend pas que les acteurs du logement social refuse des candidats parce qu’ils n’ont pas assez d’argent. En même temps, nous devons de notre côté assurer notre équilibre d’exploitation pour réaliser du logement social. Nous avons donc décidé d’assouplir nos exigences en matière de taux d’effort, de reste à vivre. Quand une candidature ne colle pas en termes de revenus avec un logement, on essaye de trouver un logement adapté au revenu, en en réduisant la surface des logements, ou proposer des logements plus éloignés. Après, si cela ne convient pas, nous avons une société spécialisée, Résidence sociale de France, qui fait du logement thématique : résidences pour jeunes ou jeunes actifs, résidence sociale, maison relais… Si nous n’y arrivons toujours pas, nous avons possibilité de passer des accords avec des associations avec des baux dits « glissants ». Nous avons ainsi significativement réduit le taux de refus en deux ans.
Plus globalement, il faut sans doute veiller à deux points. D’une part, il faut chercher à produire moins cher des logements de qualité architecturale et performants sur le plan énergétique. La parole est aux constructeurs, aux architectes. Il faut aussi ne pas systématiquement détruire un parc social ancien, qui n’est pas toujours performant, mais qui permet de loger des personnes à des coûts acceptables.
Comment appliquer les directives du SCOT, le schéma de Cohérence Territoriale de l’Agglomération de Lyon ?
J’ai personnellement participé à la mise en place du SCOT de l’agglomération lyonnaise, en y apportant une contribution. Les SCOT et les inters Scot mis en place autour de l’agglomération prévoient un développement multipolaire. Ils imposent une densification autour des gares, des transports en commun. Beaucoup d’élus comprennent ces orientations, mais les outils manquent pour mettre en œuvre ces actions, en particulier au niveau du foncier. L’avenir de Lyon est à l’est, notamment dans l’Ain et le Nord Isère. Mais à l’ouest, l’arrivée de l’A89 va également changer la donne.
Quels problèmes constatez-vous au niveau du foncier ?
L’entreprise, comme le logement, ont besoin de foncier. Nous constatons deux problèmes, le poids de la rente foncière, et la difficulté de réaliser des réserves foncières. Le plus important est sans doute celui de la rente foncière. On voit de nombreux terrains acquis depuis longtemps, à des prix très inférieurs aux prix actuels, cédés avec d’importantes plus-values. En raison du temps de détention, ces plus values ne sont pas taxées. Or ces plus-values ont été rendues possibles par l’arrivée d’infrastructures publiques financées par la puissance publique. Il faudrait que soit menée une politique qui permettrait qu’une redistribution ait lieu sur une partie de cette rente foncière.
Face à cette hausse des prix, les collectivités n’ont pas mis en place une politique de réserves foncière à long terme qui permette de proposer un foncier. Les gens qui vont arriver aujourd’hui dans l’agglomération vont être moins riches qu’il y a quelques années. Nous avons donc besoin d’assurer une maitrise foncière pour produire du logement abordable financièrement.
Comment trouver des solutions globales pour détendre la situation, rapprocher par exemple logements, travail, réduire les contraintes de mobilités, éviter la concentration ?
Il y a eu un recul des politiques d’aménagement comme nous en avions à l’époque des villes nouvelles, et ce à tous les niveaux. A de rares exceptions, comme par exemple l’OPAC du Rhône, il y a maintenant peu d’organismes qui mènent une véritable politique d’aménagement en étant capables d’intégrer par exemple plusieurs fonctions. Il y a quelques opérations comme les ZAC mais beaucoup d’opérations sont des opérations d’aménagement de parcelles. L’aménagement, c’est l’expression de la volonté publique de céder à prix abordables des terrains aménagés pour satisfaire l’ensemble des besoins de la clientèle d’une ville, c’est-à-dire les primo-accédants, le logement social, mais aussi le logement libre. A ce titre, Confluence est un bon exemple d’opération publique réussie. Il y a certes des opérations comme le Bon Lait, les Girondins, mais il en faudrait beaucoup plus…
Sur le renouvellement urbain, les opérations urbaines ont relativement bien marché…
Le renouvellement est né ici, dans le Grand Lyon, à Vaulx en Velin ou Vénissieux. Dans ces secteurs, nous faisons désormais, à côté du logement social, des opérations de logements intermédiaires.
Comment la situation se présente-elle dans la métropole de Lyon ?
Le logement et l’activité sont liés. Il est important de chercher à améliorer le lien entre logement, travail et activité économique. C’est ce que font des bailleurs sociaux publics, qui répondent à ne demande politique. C’est ce que nous essayons de réaliser, comme bailleurs et promoteurs appartenant au monde du 1% logement. Nous travaillons en prenant en compte les besoins des entreprises qui cotisent et nous indiquent quels seront leurs besoins en main d’œuvre.
Quel a été l’impact de la loi SRU sur le logement social?
Le quota de 20% de logements sociaux était un bon objectif, et il a été en général atteint dans l’agglomération lyonnaise où un travail impressionnant a été réalisé sur des villes comme Vénissieux, Vaulx en Velin, et à Lyon, pour améliorer l’urbanisme. En quelques années, la vision du logement social a changé, comme a changé la vision du chômage. Avant, le chômeur était montré du doigt. Or qui n’a pas aujourd’hui dans sa famille une personne qui cherche un travail ?
Ce changement s’est manifesté en particulier à Lyon où tous les élus ont compris cette nécessité. Nous avons ainsi désormais des logements sociaux dans de nombreuses communes, même petites du Grand Lyon. Cela n’est pas le cas dans de nombreuses autres régions où le travail des élus est beaucoup plus difficile.
Que penser des nouvelles contraintes en matière de logement imposées par la nouvelle loi, et le relèvement de l’objectif à 25%?
Je pense que le nouvel objectif de 25% est une règle trop dure, qui risque d’être perçue comme une double peine par de nombreux élus qui ont pourtant fait progresser la situation, mais qui ont fait des efforts, et voient arriver une nouvelle contrainte